北京专业地质环境治理平台 贵州和禧房地产土地评估供应
或转让、出租、***划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给**的一笔地价。房地产评估评估类型编辑1、一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2,北京专业地质环境治理平台、房地产*****评估:这类评估是购房者寻求金融支持时,北京专业地质环境治理平台,对自己所***的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力,北京专业地质环境治理平台。这种评估值一般较低。3、特定评估:这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。房地产评估评估原则编辑1**、客观、公正原则2合法原则3价值时点原则4替代原则5**高**佳利用原则6谨慎原则(来自于房地产评估师考试教材)1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。推测与判断。它实质上不是估价人员的定价。北京专业地质环境治理平台
房地产评估图书目录编辑第1章房地产概述学习目标房地产及其特征房地产价值与价格房地产价格的影响因素本章小结主要概念基本训练第2章房地产评估基础学习目标房地产评估的含义房地产评估的目的房地产评估的原则房地产评估的价值类型本章小结主要概念基本训练第3章房地产评估程序学习目标评估委托与受理评估基本事项与评估业务约定书评估作业计划、现场查勘与资料搜集房地产价值评定估算评估报告与评估资料归档本章小结主要概念基本训练第4章市场法学习目标市场法的基本原理资料的搜集与整理可比实例的选取与标准化交易情况的修正交易日期的修正区域因素的修正个别因素的修正确定评估对象价值市场法应用举例本章小结主要概念基本训练第5章成本法学习目标成本法的基本原理房地产重置成本及估测房地产贬值及估测房地产价值的估算房屋完损等级的评定标准成本法应用举例本章小结主要概念基本训练第6章收益法学习目标收益法的基本原理房地产的收入房地产的运营费用房地产净收入的预测直接资本化率与折现率直接资本化法收益折现法收益法应用举例本章小结主要概念基本训练第7章假设开发法学习目标假设开发法的基本原理假设开发法的评估计算公式假设开发法的评估步骤假设开发法应用举。北京专业地质环境治理平台根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析。
通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。房地产评估评估特点编辑一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”投资价值是针对特定投资者而言,市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此,投资价值可能高于、等于,也可能低于市场价值。二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础,这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。三、房地产投资价值评估更强调合理性原则房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外,更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度,综合平衡考虑客观、合理的价值,评估结果应考虑各方的可接受性,有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。四、房地产投资价值评估方法突破传统估价房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑,房地产投资价值评估除了考虑估价对象和估价目的外,同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为,除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外。
但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和**性的特点,同时也加大了银行的系统风险。(五)估价师队伍素质参差不齐在***评估事务中,评估师出具的***评估报告是银行给**方提供**额度的重要依据,银行在评估值的基础上按一定的比率向**方提供**,因而评估师或评估机构应该对**负有相当的责任。但是在实际操作中,评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦**方违约,银行收回***物并对其进行依法拍卖时,银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失,然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任,银行一般也不会把评估机构告上法庭。(六)制度建设落后,行业规范缺乏约束性虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展,但仍处于发展的初级阶段,很多房地产评估机构是近几年由原来的**房地产评估机构脱钩改制而来,它们与**部门还存在着千丝万缕的关系,这也使得它们能够通过**关系去垄断市场,而不是通过正常的市场竞争去获得业务;有的机构实力不强,评估人员素质有待提高;有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德,迎合委托方的不正当要求,搞虚假评估,不顾诚信准则,“高估”、“低估”,损害评估的真实性。房地产价格评估,就是对房地产进行估价。
侵害公共或部分人的利益,这样,若实现债权时处置***房地产,银行就要受经济损失。总的说来,房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施(一)评估理论和评估方法方面1.借鉴国外的评估理论和方法中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在***评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,未能把借款人收益、**比率、**利率、**年限等*****中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中,忽略了**对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。2.对现有评估方法进行创新和完善在中国由于***物评估和***物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定***评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化,若这时候对***房地产进行处置,***物的现值与评估价值就会存在相当的差异。(二)评估师队伍建设方面1.严格评估师行业准入日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的,评估师必须要通过单个层次的严格考试,并且考试的淘汰率是非常高的。完善房地产评估防范房地产金融风险的措施(一)评估理论和评估方法方面。北京专业地质环境治理平台
总的说来,房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。北京专业地质环境治理平台
很大一部分**无法被***品实际价值所覆盖,***品从一发出就不足值,这将给银行**带来极大的风险。(二)不能准确把握***物隐含的风险这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产*****评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估,忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险,忽视制约***物价值的其他因素等等。*****评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额,即保障*****清偿的安全性。(三)忽视*****项目的可行性评估房地产*****是在借款人的偿还能力即***还款来源之外,以房地产***物代偿为条件设置了第二还款来源。当***还款来源出现问题时,借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还**时,银行可通过处置***物获得补偿。从这一意义上出发,房地产***物本身在降低**风险,减少**损失方面发挥着重要作用。因此,大部分银行及评估机构把借款人能否提供***物作为能否**的主要依据,而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上,无论采取何种**方式,借款人***还款来源才是至关重要的,第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上,***房地产的价值受到一系列因素的影响,很难确定。北京专业地质环境治理平台